深圳楼市卖爆了：龙华“日光盘”每分钟卖超2套，二手房3月成交量大涨58%

本文来源：时代周报 作者：刘婷

多重利好政策叠加之下，深圳楼市走出独立行情。

4月12日，深圳楼市迎来“小阳春”行情下首个“日光盘”。位于龙华红山板块的恒壹·红山华府项目开盘仅90分钟，184套房源即全部售罄，平均每分钟成交约2.04套房，成为2025年龙华片区首个开盘即清盘的住宅项目。据悉，该项目开盘前共有747批客户完成意向登记，登记比达1:4.06，刷新了2025年以来深圳住宅市场的登记比纪录，也成为截至目前全市登记比最高的住宅项目。

在法拍市场，同样出现了引人关注的成交。近期，南山蛇口片区的豪宅项目半岛城邦三期共有11套住宅进行拍卖，总起拍价约为1.7亿元，却吸引多达184人报名参与竞拍。最终，其中9套成功成交，总成交金额超过2.6亿元，整体溢价率达到120%，成交套均总价突破2800万元。

成交量上涨，也带动了价格企稳上涨。4月16日，国家统计局发布3月70城商品住宅销售价格数据，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，其中，上海和深圳分别上涨0.7%和0.1%，北京和广州分别下降0.2%和0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.2%，北京、上海、深圳分别上涨0.5%、0.4%和0.3%，广州下降0.2%。

对于即将到来的“五一”黄金周，多位业内人士持乐观态度。从目前新房热销、法拍高溢价、二手成交回暖等信号来看，市场活跃度已出现阶段性恢复。在部分房企加速推盘等因素推动下，预计“五一”小长假期间，深圳楼市有望迎来新一轮集中看房与成交高潮。

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新房库存走低，官方“上新”超1.1万套

此前备受市场关注的恒壹·红山华府，开盘前就被寄予“准日光盘”的期望。

时代周报记者获悉，恒壹·红山华府此次推出63㎡、66㎡、69㎡、78㎡四种户型，备案均价约8.05万元/㎡。项目开盘期间推出认购优惠折扣约98折，叠加优惠后总价最低约465万元起。

深圳淘房前线创始人谢林锋告诉时代周报记者，恒壹·红山华府之所以在开盘当日实现“日光”，核心原因在于其学区、价格、配套与稀缺性的多重叠加。项目对口深圳“四大名校”之一的深高北校区，本身就具备强烈的教育吸引力。相比周边动辄12万元/㎡的二手学区房，红山华府以7.8万元/㎡左右的备案均价和475万元起的入门总价，成功撬动大量换房家庭和刚需购房者的情绪预期。

谢林锋表示，该项目主打63-78㎡的小户型，得房率高、赠送面积多，总价普遍控制在500万-630万元之间，匹配主流刚需预算，降低了决策门槛。更重要的是，红山华府作为红山片区最后一块住宅用地，商品房仅有184套，市场认知中的“绝版属性”进一步激发了置业情绪，稀缺性转化为热度，为其开盘“日光”埋下了情绪基础。在当前整体市场复苏尚不稳定的背景下，同时具备学区价值、配套兑现、价格触达与资产稀缺的项目，自然具备引爆抢房行情的条件。

除了集中开盘项目表现亮眼，一些顺销项目近期销售成绩也较为稳健。时代周报记者从多名房企营销人士处获悉，当下开发商的焦虑情绪有所缓解，不再一味地“以价换量”，多个项目出现价格上调的现象。

“今年以来，深圳整体市场仍处于供应紧张的状态。”一名房企人士对时代周报记者表示，目前市场上真正可选的项目不多，核心区域尤其缺货。“现在剩下的基本都是坪山、大鹏这类外围板块，市场热度有限，去化难度相对较大。”

该人士介绍，该企业近期有多个项目拿证，未采用集中开盘的方式，而是选择直接顺销。“其中一个项目相较于一期，二期整体售价上调了约10%，但户型有所优化，使用率提升，产品力更强。”

他进一步指出，虽然当前市场整体节奏依旧偏谨慎，但只要项目具备区域价值和产品优化，“仍有不小的去化机会”。

新房走量速度加快的背景下，深圳新房市场的去化周期明显缩短。

深圳乐有家研究中心的数据则显示，自去年10月以来，随着市场成交量上涨，去化周期快速缩短。截至3月底，深圳一手预售住宅库存量为26655套，按近12个月一手预售住宅月均去化速度（月均3474套）计算，去化周期为7.7个月。

企业端积极推盘的同时，官方也在加大供给端的力度，供应节奏有所加快。

根据深圳市住房和建设局数据，今年第二季度，深圳计划入市的商品房项目25个，预计供应房源面积为1082312.53平方米、11427套，其中住宅987781.53平方米、9820套，对比上个季度供应量增加了3690套；商务公寓50424.00平方米、688套。

法拍房市场异动，二手房成交量逼近“繁荣线”

在新房市场升温的同时，深圳的二手房市场也出现企稳信号。

近日，半岛城邦三期共有11套住宅房源登上拍卖平台，总起拍价高达1.7亿元，吸引了多达184位竞拍者参与，平均每套房竞争人数接近17人，竞争激烈程度可见一斑。

其中，最受关注的一套为2号楼建筑面积约259.19㎡的大户型住宅，起拍单价仅约7.7万元/㎡，但最终以单价约20万元/㎡、总价高达5172万元成交，溢价率逼近160%。而溢价率相对较低的则是5号楼一套建筑面积约87㎡的小户型产品，起拍总价约687.1万元，最终以1115万元成交，折算单价约为12.8万元/㎡，溢价率也达到了约62.3%。

从整体表现来看，深圳二手房市场在多个关键指标上表现出不俗增长。深圳中原研究院数据显示，上周（4月6日-13日），深圳市二手住宅共成交1533套，环比上涨39.4%；面积共计152975平，环比上涨41.7%。

从成交趋势来看，这一轮回暖已从3月开始显现，并在4月进一步放大。

根据乐有家研究中心监测数据，今年3月深圳一二手住宅网签总量10239套，环比、同比分别增长53.6%、66.2%。其中，一手住宅预售网签量2926套，现售网签量1235套，合计网签4161套，同比增长47.2%；二手住宅网签6078套，同比增长58.3%。此外，今年3月深圳二手房录得量为7703套，接近8000套的“繁荣线”。

随着三月数据大幅回升，四月市场热度延续并逐步放大，业界普遍预期，这一轮楼市热度有望延伸至五一假期前后。对于5月能否延续升温态势，成为当前市场各方关注的焦点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代周报记者表示，深圳“红五月”行情预计将延续，目前市场热度仍处于相对高位。

李宇嘉指出，从目前多家中介平台反馈的带看量及成交节奏来看，按照约40天的成交周期测算，4月和5月的有效购买力仍将保持高位运行，深圳二手住宅月成交量维持在5000套以上“没有任何问题”。

李宇嘉认为，从交易结构来看，当前深圳二手房市场以低总价段为主。300万元以下房源占比约为30%，500万元以下的占比超过60%。这一结构与深圳近年来积压的首置需求相契合，形成了刚需带动置换的良性循环。深圳的购房链条在一线城市中相对更畅通，改善型买家的换房行为被持续激活。

他分析称，这一轮市场回暖，核心在于购房门槛和成本的明显下降。过去十几年深圳积累了大量刚性需求，但由于高房价、高首付和高利率长期难以释放。如今，不少区域二手房价格出现大幅下调；而在金融政策层面，首付比例降低至15%，利率降至3%左右，已是非常友好的购房环境。

此外，改善性需求也在逐步释放，带动更多业主进入置换通道。李宇嘉表示，预计四五月市场仍将保持相对活跃，但“热度进一步走高的可能性不大。连续经历去年四季度和今年一季度的成交高位后，市场很难再出现类似‘创纪录式’的峰值。”